Перепланировка квартиры:
что важно знать?

Если вы собираетесь купить или продать квартиру, либо внести изменения в её планировку, вам важно разобраться в нюансах перепланировки. Ведь от того, насколько грамотно и законно будут выполнены изменения, зависит не только комфорт проживания, но и юридическая чистота сделки. На Куфар Недвижимость представлено более 18 000 объявлений о продаже квартир, и многие из них могут включать объекты с перепланировками.

Что нужно знать о внесении изменений в планировку жилья и как избежать распространенных ошибок? Ответы на эти вопросы мы попросили дать эксперта — директора агентства недвижимости «Хаус Реал Эстейт» Сергея Сусолкина.

Для начала давайте разберёмся с базовыми понятиями, которые будут вам встречаться на протяжении этой стать.

​Перепланировка — это изменение конфигурации жилого или нежилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт (технический план). Она включает в себя демонтаж или возведение перегородок, перенос дверных проемов, объединение или дробление помещений, расширение, объединение или разделение санузлов.

​Переоборудование (переустройство) — это замена, перенос или дополнительная установка инженерных сетей, сантехнического, электрического или газового оборудования, требующая внесения изменений в технический паспорт.

​Реконструкция — это комплекс строительных работ, меняющий основные технико-экономические показатели помещения (площадь, количество комнат, параметры несущих конструкций) или назначение помещений.

Перепланировка и переоборудование (переустройство) часто проводятся одновременно, но не стоит забывать, что это не только улучшение жилищных условий, но и долгий процесс, связанный с получением разрешений и согласований. Это может потребовать немало времени для прохождения бюрократических процедур, а иногда и приведет к невозможности согласовать задуманную вами идею.

В своей квартире вы имеете право улучшить условия жизни, организовав пространство по своему усмотрению. Однако важно помнить, что все изменения должны быть тщательно спланированы и подготовлены. Необходимо оформить все разрешения и согласования, чтобы убедиться: перепланировка не нарушает строительные нормы, санитарные требования, правила пожарной безопасности, права соседей и не угрожает безопасности всего дома.

Согласно законодательству Республики Беларусь, при перепланировке и переоборудовании допускаются следующие изменения.

• Увеличение санузла за счет коридора и нежилых помещений.
• Увеличение санузла за счет жилых помещений, но не более чем на 25% от площади планируемого расширения.
• Увеличение площади жилых комнат за счет коридоров, гардеробных и кладовых.
• Расширение кухни с электроплитами за счет нежилых помещений, за исключением лоджий, балконов и санузлов.
• Объединение кухни с электроплитами и жилой комнаты.
• Обустройство проемов с усилением в стенах между помещениями.
• Перенос входного проема в квартиру.
• Демонтаж подоконной части стен с установкой распашных дверей на балкон или лоджию, при условии, что не нарушается общий вид фасада здания и сохраняется уровень теплопередачи.

Каждое из этих изменений требует строгого соблюдения норм и обязательного согласования с соответствующими инстанциями.

​В квартирах с газовым оборудованием все несколько иначе, но тоже решаемо.
Стоит обозначить, что от газового оборудования в квартире можно отказаться и переоборудовать все под электроплиту. Но это только при условии технической возможности выделения дополнительных мощностей от источника потребления на весь дом. Все это тоже требует согласований и серьезной подготовки разрешительной документации. 

Но тут важно учитывать и тот факт, что хоть у вас квартира и переоборудована из газо- в электропотребление, однако ваши соседи снизу и сверху так и остались газифицированы. А соответственно нормы и правила переустройства и перепланировки для помещений с газовым оборудованием все еще действуют.

​Ну а если вы решили поменять местами кухню и жилую комнату или организовать зону кухни в коридоре, в который попадает естественное освещение от окна, то это уже реконструкция и несколько усложненный процесс согласования, вплоть до привлечения экспертизы.

Маленькая ремарка: при переносе электрических точек, таких как розетки, выключатели, встроенные осветительные приборы, блоки управления, распределительные коробки и щитки, штробление стен для прокладки кабеля должно проводиться строго по вертикали. Это важное требование для обеспечения безопасности и правильности монтажа электрических систем.

Итак, вы решили сделать свою квартиру уникальной. Вы уверены, что свободная планировка — это ваш шанс на улучшение, и начинаетесь преобразования. Но не забывайте, что даже если вы считаете, что это ваше пространство и можете сделать с ним всё, что угодно, перепланировка требует официального согласования.

Когда начинается ремонт, и соседей настораживают шумы, вы можете столкнуться с недовольством со стороны соседей или даже с вмешательством сотрудников ЖЭУ. Это может привести к тому, что вам вручат предписание о необходимости согласования перепланировки. Без нужных разрешений вам грозит штраф, а в некоторых случаях, вам придётся вернуть всё в исходное состояние.

Если вы хотите избежать подобных неприятностей, важно заранее узнать, какие изменения в квартире можно провести без согласования, а какие требуют официального разрешения. В случае если ваши изменения требуют согласования, обратитесь в местные органы для оформления разрешений. Так вы сможете без проблем преобразовать своё жилье и избежать юридических последствий.

Первый вариант — это своего рода «квест». Если вы решите согласовывать перепланировку самостоятельно, будьте готовы к, возможно, долгому и запутанному процессу. Вам предстоит собрать документы, понять, что и когда нужно согласовывать, и вовремя пригласить специалистов для проверки квартиры. Это потребует терпения, а также умения справляться с количеством информации, которую вам придется получить от разных инстанций.

Начать лучше с визита к районному архитектору, чтобы обсудить, какие шаги нужно предпринять. Этот этап может занять время, потому что специалист работает по ограниченному графику, и вам предстоит дожидаться своей очереди. После того как получите эскиз перепланировки, нужно будет пригласить специалиста из эксплуатирующей организации для составления акта. Затем документы подаются в местную администрацию, где вам сообщат, что делать дальше.

Ну а после того, как вы получите Решение исполкома о разрешении начать работы, следуйте каждому пункту, прописанному в нем. Соблюдайте все правила и прописанные сроки. В противном случае, вы можете получить отказ — придётся начинать все сначала.​

Не стоит забывать про сезонность. Например, если вы собираетесь менять приборы отопления или переносить их в другое место, то нужно будет обязательно дождаться конца отопительного сезона и уложиться в срок межотопительного периода, а в наших широтах он не такой уж и долгий.

Второй вариант — более простой, но рискованный. Можно не согласовывать изменения заранее: сначала провести работы, а потом попытаться оформить все как «самоволку». Для авантюристов, которые не боятся рисков, такой подход может показаться заманчивым. Если вы уверены, что не будете продавать квартиру, и что никто из служб не придет проверять вашу работу, можно не согласовывать изменения, особенно если они не затрагивают несущие конструкции. Но будьте готовы к последствиям: соседи начнут жаловаться, а представители эксплуатирующей организации могут прийти к вам с предписанием. В худшем случае, после нескольких предписаний, вас могут подать в суд. Что это грозит? Штрафом и обязательством согласовать самовольное переустройство или привести помещение в исходное состояние, соответствующее техническому паспорту.

Третий вариант — обратиться за консультацией и профессиональной помощью в организации всего процесса. Специалисты помогут с оформлением документов, согласованиями и проведением работ в соответствии с нормами. Это сэкономит ваше время и избавит от лишних волнений, однако потребует дополнительных расходов на услуги профессионалов.

Независимо от того, какой путь вы выберете — самостоятельное согласование перепланировки или помощь специалистов — важно помнить, что правильное оформление и соблюдение всех норм и правил сэкономит вам время и силы в будущем. А если вы планируете покупку или продажу квартиры с перепланировкой, всегда стоит внимательно подходить к выбору недвижимости. Куфар Недвижимость поможет вам найти самые актуальные предложения и выбрать жильё, подходящее вашим запросам.