Рынок квартир Минска:
2025 vs 2026
Аналитика Куфара и мнение экспертов
Рынок квартир Минска:
2025 vs 2026
2025 vs 2026
Аналитика Куфара и мнение экспертов
В 2025 году на фоне роста цен, изменений в кредитных условиях и сдержанного спроса рынок постепенно переходил от резких движений к более осторожной и выверенной динамике. Это отражается в аналитике Куфар Недвижимости: в течение года медианная цена квадратного метра в сделках выросла с 1600 USD в январе до значений около 1900 USD осенью, при этом количество сделок колебалось без выраженного роста до осени.
В целом 2025 год можно охарактеризовать как дорогой, но работающий рынок. Сделки продолжали заключаться, а наибольший пик по количеству пришёлся на осень. Конец года показал признаки стабилизации: в декабре медианная цена снизилась до 1761 USD, при этом сохранилась относительно высокая активность по сделкам.
На этом фоне 2026 год всё чаще рассматривается как год выбора сценария. Его динамика может зависеть от нескольких факторов. Чтобы рассмотреть ситуацию с разных сторон и понять, каким оказался 2025 год и какие сценарии могут реализоваться в 2026-м, мы обратились к экспертам рынка недвижимости и собрали их оценки и прогнозы.
Наталья Литовская
Независимый эксперт рынка жилой недвижимости
2025
В 2025-м рынок недвижимости попал в новые условия, которых еще никогда не видел.
Что влияет на цены как на первичном, так и на вторичном рынке?
1. Доходы населения в валютном эквиваленте.
2. Доступность кредитов.
3. Настроения и ожидания.
Что мы видели в 2025-м? Снижающийся курс доллара и весь год — растущие в валютном эквиваленте доходы населения. Условно, средняя зарплата за ноябрь 2024 года до вычетов налогов в стране была: 2 331 рубль, это 649,3 USD (при курсе на 1 декабря 3,59). А за ноябрь 2025 года она же 2 703 рубля или 928,9 USD (при курсе 2,91). Понятно, что это номинально начисленная и что нужно делать поправку на инфляцию, но чисто арифметически — рост средней зарплаты в стране на 43% в валюте (в Минске чуть меньше).
Такого скачкообразного роста доходов в валюте еще не было в истории страны. Только рост доходов населения в долларовом эквиваленте уже должен был спровоцировать рост цен в долларовом эквиваленте на первичном и вторичном рынках.
При этом весь 2025-й год существовали ипотечные кредиты. Да, ставки поднимались/снижались, доступность кредитов на вторичку к концу года снизилась, на новостройки выросла, но сам факт наличия кредитов и возможности докредитования уже влияет на «живость» рынка и подвижность цен.
Теперь про настроения. Общество ничего не пугало, оно наблюдало, что доходы в валюте подрастают — это ли не повод для оптимизма? Профессиональные инвесторы ушли с рынка к лету, но обычные граждане, желающие сохранить деньги в квадратных метрах, охотно приобретали инвестиционные квартиры или улучшали свои жилищные условия.
2026
Видим, что ключевой фактор, влияющий на рост цен, — это рост доходов населения в валютном эквиваленте. И тут мы попадаем в тупик, который не дает ничего прогнозировать. Курс доллара у нас зависит от курса доллара в России. А российские аналитики озвучивают решительно противоположные сценарии. В одних курс доллара останется на нынешних отметках либо еще больше снизится, в других обещан рост курса процентов на 25 – 30.
Второй фактор — доступность кредитов. Тут Нацбанк недавно аккуратно намекнул, что ставки будут медленно, но снижаться. С оговоркой — если не произойдет чего-то неприятного, вроде разгона инфляции. Растущий доллар как раз разгоняет инфляцию.
Настроения граждан сейчас кажутся самым стабильным фактором. К росту курса мы всегда морально готовы и, будем надеяться, ничего не будет угрожать жизни и здоровью граждан.
Итого можно рассмотреть два самых вероятных сценария: стабильность (продолжение 25-го) и сценарий с USD по 3,5 к концу года.
В первом сценарии есть резерв для роста цен. Если доходы в валюте продолжат подрастать, пусть и не такими бодрыми темпами, как в прошлом году, а кредиты станут доступнее, увидим через полгода средний ценник в 2100+ USD за квадратный метр.
Во втором сценарии цены тоже не рухнут, но сначала прекратится рост, а потом начнется коррекция вниз, вряд ли более 7%.
И хотела отметить: за весь 25-й в белорусских рублях средняя цена квадратного метра выросла всего лишь на 5,4%. Это даже меньше уровня годовой инфляции. А рост реальных доходов — почти 10%. Так что резерв для роста цен в белорусских рублях еще есть, причем в обоих сценариях.
В 2025-м рынок недвижимости попал в новые условия, которых еще никогда не видел.
Что влияет на цены как на первичном, так и на вторичном рынке?
1. Доходы населения в валютном эквиваленте.
2. Доступность кредитов.
3. Настроения и ожидания.
Что мы видели в 2025-м? Снижающийся курс доллара и весь год — растущие в валютном эквиваленте доходы населения. Условно, средняя зарплата за ноябрь 2024 года до вычетов налогов в стране была: 2 331 рубль, это 649,3 USD (при курсе на 1 декабря 3,59). А за ноябрь 2025 года она же 2 703 рубля или 928,9 USD (при курсе 2,91). Понятно, что это номинально начисленная и что нужно делать поправку на инфляцию, но чисто арифметически — рост средней зарплаты в стране на 43% в валюте (в Минске чуть меньше).
Такого скачкообразного роста доходов в валюте еще не было в истории страны. Только рост доходов населения в долларовом эквиваленте уже должен был спровоцировать рост цен в долларовом эквиваленте на первичном и вторичном рынках.
При этом весь 2025-й год существовали ипотечные кредиты. Да, ставки поднимались/снижались, доступность кредитов на вторичку к концу года снизилась, на новостройки выросла, но сам факт наличия кредитов и возможности докредитования уже влияет на «живость» рынка и подвижность цен.
Теперь про настроения. Общество ничего не пугало, оно наблюдало, что доходы в валюте подрастают — это ли не повод для оптимизма? Профессиональные инвесторы ушли с рынка к лету, но обычные граждане, желающие сохранить деньги в квадратных метрах, охотно приобретали инвестиционные квартиры или улучшали свои жилищные условия.
2026
Видим, что ключевой фактор, влияющий на рост цен, — это рост доходов населения в валютном эквиваленте. И тут мы попадаем в тупик, который не дает ничего прогнозировать. Курс доллара у нас зависит от курса доллара в России. А российские аналитики озвучивают решительно противоположные сценарии. В одних курс доллара останется на нынешних отметках либо еще больше снизится, в других обещан рост курса процентов на 25 – 30.
Второй фактор — доступность кредитов. Тут Нацбанк недавно аккуратно намекнул, что ставки будут медленно, но снижаться. С оговоркой — если не произойдет чего-то неприятного, вроде разгона инфляции. Растущий доллар как раз разгоняет инфляцию.
Настроения граждан сейчас кажутся самым стабильным фактором. К росту курса мы всегда морально готовы и, будем надеяться, ничего не будет угрожать жизни и здоровью граждан.
Итого можно рассмотреть два самых вероятных сценария: стабильность (продолжение 25-го) и сценарий с USD по 3,5 к концу года.
В первом сценарии есть резерв для роста цен. Если доходы в валюте продолжат подрастать, пусть и не такими бодрыми темпами, как в прошлом году, а кредиты станут доступнее, увидим через полгода средний ценник в 2100+ USD за квадратный метр.
Во втором сценарии цены тоже не рухнут, но сначала прекратится рост, а потом начнется коррекция вниз, вряд ли более 7%.
И хотела отметить: за весь 25-й в белорусских рублях средняя цена квадратного метра выросла всего лишь на 5,4%. Это даже меньше уровня годовой инфляции. А рост реальных доходов — почти 10%. Так что резерв для роста цен в белорусских рублях еще есть, причем в обоих сценариях.
Елена Лавринцова
Руководитель отдела работы с покупателями
Агентство недвижимости «Мариэлт»
Агентство недвижимости «Мариэлт»
2025
Рынок недвижимости Минска завершил год в состоянии «дорого, но покупают». Цены продолжили расти — уже не резко, но стабильно. Спрос сместился в сторону качественных объектов, готовых к жизни. Показательно, что покупатели стали ориентироваться не на количество «метров», а на комфорт, дом и локацию. Слабые объекты зависали, в то время как хорошие уходили быстро. Главная боль покупателей в 2025 году — это страх переплатить.
2026
Основной фактор, влияющий на рынок, — это осторожный покупатель. Решения принимаются медленно, вопросов становится больше, эмоций — меньше. Ипотека, кредиты и лизинг теперь требуют более тщательного расчёта, а договоры читаются внимательно. Предложение продолжает расти, однако качественных объектов по разумной цене всё ещё не хватает. Клиенты переживают, что могут ошибиться с выбором объекта, а также не знают, стоит ли ждать или действовать прямо сейчас.
В 2026 году не стоит ожидать резкого обвала рынка. Скорее всего, мы столкнёмся с рынком выбора и переговоров. Цены будут держаться на уровне, но продавцам придётся обосновывать каждый рубль за квадратный метр. Покупателям я даю подсказку: если объект вам подходит, не тяните — принимайте решение.
Не стоит гнаться за рынком. Лучше спокойно выбрать правильный момент для продажи и тщательно подобрать объект для покупки, избегая суеты и дорогостоящих ошибок.
Рынок недвижимости Минска завершил год в состоянии «дорого, но покупают». Цены продолжили расти — уже не резко, но стабильно. Спрос сместился в сторону качественных объектов, готовых к жизни. Показательно, что покупатели стали ориентироваться не на количество «метров», а на комфорт, дом и локацию. Слабые объекты зависали, в то время как хорошие уходили быстро. Главная боль покупателей в 2025 году — это страх переплатить.
2026
Основной фактор, влияющий на рынок, — это осторожный покупатель. Решения принимаются медленно, вопросов становится больше, эмоций — меньше. Ипотека, кредиты и лизинг теперь требуют более тщательного расчёта, а договоры читаются внимательно. Предложение продолжает расти, однако качественных объектов по разумной цене всё ещё не хватает. Клиенты переживают, что могут ошибиться с выбором объекта, а также не знают, стоит ли ждать или действовать прямо сейчас.
В 2026 году не стоит ожидать резкого обвала рынка. Скорее всего, мы столкнёмся с рынком выбора и переговоров. Цены будут держаться на уровне, но продавцам придётся обосновывать каждый рубль за квадратный метр. Покупателям я даю подсказку: если объект вам подходит, не тяните — принимайте решение.
Не стоит гнаться за рынком. Лучше спокойно выбрать правильный момент для продажи и тщательно подобрать объект для покупки, избегая суеты и дорогостоящих ошибок.
Ирина Самок
Директор
Агентство недвижимости «Этажи» (ООО «ЭТАЖИ Юнайтед»)
Агентство недвижимости «Этажи» (ООО «ЭТАЖИ Юнайтед»)
2025
Ключевыми тенденциями в 2025 были: стабильный рост цен. Это относится и к объектам на вторичном рынке, и к новостройкам от застройщиков; стремительное вымывание доступных и ликвидных объектов (особенно однокомнатных, доля сделок с которыми составила около 40% от общего количества сделок), как следствие, общее снижение количества сделок составило около 24% к предыдущему году.
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке по сравнению с 2024 годом выросла на 20+% (2000 USD), а на первичном рынке с начала года цены выросли примерно на 26% (1950 USD за квадратный метр)
По структуре сделок в течение 2025 года первичный рынок составил порядка 11% от общего количества. Также уменьшилось количество предложений объектов в продаже на 20+%.
2026
Снижение количества сделок показывает, что покупательская способность достигла своего предела и рынок стабилизируется. Основными факторами изменений будут рост покупательской способности (например, повышение зарплат) и снижение ставок по ипотечным кредитам. В 2025 году ставки достигли 18,5%, оптимальный уровень для рынка — 10 – 12%.
В начале 2026 года важную роль будут играть поведение покупателей и предложение на рынке. Покупатели станут осторожнее, а решения будут приниматься медленнее. Анонсирование старта продаж нового дома одним из застройщиков 31 декабря уже сильно всколыхнуло рынок в первые дни нового года и немного сместило фокус покупателей со вторичного жилья. Это говорит о спросе и интересе к объектам, но при условии привлекательных предложений по цене, локации и метражу.
Ипотека останется ключевым фактором. Снижение ставок может вернуть покупателей, так как более 30% сделок ранее происходило с кредитами. Ожидания участников будут зависеть от макроэкономики: курса валют, инфляции и санкций, которые могут заморозить рынок и снизить активность.
На мой взгляд, 2026 год будет годом умеренной стабилизации без резких скачков — ориентировочно 18 000 — 19 000 сделок. В начале года могу прогнозировать еще незначительный рост цен, низкий процент торга (в пределах 3%). Рынок вторички активизируется к февралю, стандартно показывая пик сделок в летние месяцы при условии, что не будет резкого снижения ставок по кредитам, которого мы все ждем.
Основная рекомендация покупателям — не откладывать решение жилищного вопроса «до лучших времен», а жить комфортно здесь и сейчас с учетом действующей экономической ситуации. А продавцам — следить за аналитикой, количеством предложения на рынке аналогичных объектов и адекватностью цены объекта, выставленного в продажу.
Ключевыми тенденциями в 2025 были: стабильный рост цен. Это относится и к объектам на вторичном рынке, и к новостройкам от застройщиков; стремительное вымывание доступных и ликвидных объектов (особенно однокомнатных, доля сделок с которыми составила около 40% от общего количества сделок), как следствие, общее снижение количества сделок составило около 24% к предыдущему году.
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке по сравнению с 2024 годом выросла на 20+% (2000 USD), а на первичном рынке с начала года цены выросли примерно на 26% (1950 USD за квадратный метр)
По структуре сделок в течение 2025 года первичный рынок составил порядка 11% от общего количества. Также уменьшилось количество предложений объектов в продаже на 20+%.
2026
Снижение количества сделок показывает, что покупательская способность достигла своего предела и рынок стабилизируется. Основными факторами изменений будут рост покупательской способности (например, повышение зарплат) и снижение ставок по ипотечным кредитам. В 2025 году ставки достигли 18,5%, оптимальный уровень для рынка — 10 – 12%.
В начале 2026 года важную роль будут играть поведение покупателей и предложение на рынке. Покупатели станут осторожнее, а решения будут приниматься медленнее. Анонсирование старта продаж нового дома одним из застройщиков 31 декабря уже сильно всколыхнуло рынок в первые дни нового года и немного сместило фокус покупателей со вторичного жилья. Это говорит о спросе и интересе к объектам, но при условии привлекательных предложений по цене, локации и метражу.
Ипотека останется ключевым фактором. Снижение ставок может вернуть покупателей, так как более 30% сделок ранее происходило с кредитами. Ожидания участников будут зависеть от макроэкономики: курса валют, инфляции и санкций, которые могут заморозить рынок и снизить активность.
На мой взгляд, 2026 год будет годом умеренной стабилизации без резких скачков — ориентировочно 18 000 — 19 000 сделок. В начале года могу прогнозировать еще незначительный рост цен, низкий процент торга (в пределах 3%). Рынок вторички активизируется к февралю, стандартно показывая пик сделок в летние месяцы при условии, что не будет резкого снижения ставок по кредитам, которого мы все ждем.
Основная рекомендация покупателям — не откладывать решение жилищного вопроса «до лучших времен», а жить комфортно здесь и сейчас с учетом действующей экономической ситуации. А продавцам — следить за аналитикой, количеством предложения на рынке аналогичных объектов и адекватностью цены объекта, выставленного в продажу.
Сергей Сусолкин
Директор
Агентство недвижимости «Хаус Реал Эстейт»
Агентство недвижимости «Хаус Реал Эстейт»
2025
Количество сделок на рынке недвижимости в течение года сократилось на 16% по сравнению с 2024 годом. При этом рост цен на квартиры превысил 20%: на конец года средняя стоимость квадратного метра составила 1930 USD, тогда как в 2024 году она находилась на уровне 1600 USD. Основной объём сделок по-прежнему пришёлся на вторичный рынок — около 90%, тогда как доля новостроек составила порядка 10%. При этом ипотечное кредитование поддержало интерес к новому жилью.
Снижение количества сделок объясняется сразу несколькими факторами. В первую очередь — ростом стоимости объектов и повышением кредитных ставок, которые в 2025 году достигли 18,5%. Дополнительным ограничением стала нехватка бюджетных вариантов в новостройках, из-за чего часть покупателей переключилась на вторичный рынок. Наиболее востребованными оставались однокомнатные квартиры, однако их доля в структуре сделок начала сокращаться в пользу двух- и трёхкомнатных. Примечательно, что наибольший рост цен пришёлся на сталинки и квартиры, построенные после 2000 года.
По территориальному распределению наибольшее количество сделок было зафиксировано в Октябрьском районе Минска, в том числе за счёт активных продаж в районе «Минск Мир». Наименьшая сделочная активность наблюдалась в Партизанском районе. Говоря о перспективах, стабилизацию рынка можно предположить весной 2026 года, однако текущая ситуация остаётся достаточно непредсказуемой, что делает любые прогнозы осторожными.
2026
Покупатели становятся более осторожными из-за высоких цен и ставок по ипотечным кредитам, и многие откладывают покупку до лучших времён.
Предполагаю, что рост цен продолжится, но станет более умеренным — около 2 – 5% в год. Возможно, мы увидим незначительное снижение цен на дома старого жилфонда, особенно тех, что построены до 1990 года.
Покупатели могут обратить внимание на вторичный рынок, где цены могут быть более приемлемыми и стабильными. Важно также учитывать доступность кредитов, что может повлиять на решения о покупке.
Продавцы должны быть готовы к умеренному росту цен, но при этом возможна остановка или даже снижение цен, в зависимости от экономической ситуации.
Таким образом, рынок жилой недвижимости Минска в 2026 году будет характеризоваться стабилизацией цен, умеренным ростом и зависимостью от экономической ситуации и доступности ипотечных кредитов.
Количество сделок на рынке недвижимости в течение года сократилось на 16% по сравнению с 2024 годом. При этом рост цен на квартиры превысил 20%: на конец года средняя стоимость квадратного метра составила 1930 USD, тогда как в 2024 году она находилась на уровне 1600 USD. Основной объём сделок по-прежнему пришёлся на вторичный рынок — около 90%, тогда как доля новостроек составила порядка 10%. При этом ипотечное кредитование поддержало интерес к новому жилью.
Снижение количества сделок объясняется сразу несколькими факторами. В первую очередь — ростом стоимости объектов и повышением кредитных ставок, которые в 2025 году достигли 18,5%. Дополнительным ограничением стала нехватка бюджетных вариантов в новостройках, из-за чего часть покупателей переключилась на вторичный рынок. Наиболее востребованными оставались однокомнатные квартиры, однако их доля в структуре сделок начала сокращаться в пользу двух- и трёхкомнатных. Примечательно, что наибольший рост цен пришёлся на сталинки и квартиры, построенные после 2000 года.
По территориальному распределению наибольшее количество сделок было зафиксировано в Октябрьском районе Минска, в том числе за счёт активных продаж в районе «Минск Мир». Наименьшая сделочная активность наблюдалась в Партизанском районе. Говоря о перспективах, стабилизацию рынка можно предположить весной 2026 года, однако текущая ситуация остаётся достаточно непредсказуемой, что делает любые прогнозы осторожными.
2026
Покупатели становятся более осторожными из-за высоких цен и ставок по ипотечным кредитам, и многие откладывают покупку до лучших времён.
Предполагаю, что рост цен продолжится, но станет более умеренным — около 2 – 5% в год. Возможно, мы увидим незначительное снижение цен на дома старого жилфонда, особенно тех, что построены до 1990 года.
Покупатели могут обратить внимание на вторичный рынок, где цены могут быть более приемлемыми и стабильными. Важно также учитывать доступность кредитов, что может повлиять на решения о покупке.
Продавцы должны быть готовы к умеренному росту цен, но при этом возможна остановка или даже снижение цен, в зависимости от экономической ситуации.
Таким образом, рынок жилой недвижимости Минска в 2026 году будет характеризоваться стабилизацией цен, умеренным ростом и зависимостью от экономической ситуации и доступности ипотечных кредитов.