«Время возможностей – много свободных помещений»
Мнение эксперта
«Время возможностей – много свободных помещений»
Мнение эксперта
Обсудили все сегменты рынка коммерческой недвижимости. Экспертом выступил управляющий партнер агентства AVENUE Богдан Паремский.
Полную запись эфира можно посмотреть в нашем Инстаграме, в текстовой версии – только самое основное.
Полную запись эфира можно посмотреть в нашем Инстаграме, в текстовой версии – только самое основное.
«Проходят сделки на десятки миллионов долларов»
– С 2017-го года ситуация на рынке недвижимости изменилась. Но будет некорректно сказать, что произошел некий спад – рынок изменился.
После определенных событий появился барьер для входа на рынок международных, европейских компаний. Но замена нашлась в лице российского и китайского бизнеса.
Проходят очень крупные сделки, на десятки миллионов долларов, со стороны российских инвесторов – скупаются целые заводы, покупаются объекты недвижимости, открываются новые направления бизнеса. Прежде всего, это отразилось на сегменте VIP-жилья, когда сюда начал переезжать топ-менеджмент и собственники бизнеса. После этого стали открываться филиалы компаний, что затронуло сегмент офисов. Они работают в направлении внешней торговли, логистики.
Значительные инвестиции идут со стороны китайских государственных корпораций. В какой-то момент они оказались на паузе, но после визита руководства нашей страны в Китай все возобновилось. Они очень много строят, скупают много незавершенных объектов, жилья для своих граждан. Второй сегмент, сопутствующий, это торговля (помещения до 500 квадратных метров) и общепит. За последние полгода открылось около 30 китайских ресторанов – в основном, в Минске.
Все это влияет на развитие коммерческой недвижимости. Все движется, ничего не остановилось. Изменилась экономическая составляющая этих сделок.
После определенных событий появился барьер для входа на рынок международных, европейских компаний. Но замена нашлась в лице российского и китайского бизнеса.
Проходят очень крупные сделки, на десятки миллионов долларов, со стороны российских инвесторов – скупаются целые заводы, покупаются объекты недвижимости, открываются новые направления бизнеса. Прежде всего, это отразилось на сегменте VIP-жилья, когда сюда начал переезжать топ-менеджмент и собственники бизнеса. После этого стали открываться филиалы компаний, что затронуло сегмент офисов. Они работают в направлении внешней торговли, логистики.
Значительные инвестиции идут со стороны китайских государственных корпораций. В какой-то момент они оказались на паузе, но после визита руководства нашей страны в Китай все возобновилось. Они очень много строят, скупают много незавершенных объектов, жилья для своих граждан. Второй сегмент, сопутствующий, это торговля (помещения до 500 квадратных метров) и общепит. За последние полгода открылось около 30 китайских ресторанов – в основном, в Минске.
Все это влияет на развитие коммерческой недвижимости. Все движется, ничего не остановилось. Изменилась экономическая составляющая этих сделок.
Богдан Паремский
Управляющий партнер АН AVENUE
«Арендная ставка – в рублях, кредиты – в валюте»
– Главное изменение в ценообразовании на аренду коммерческой недвижимости связано с нововведениями в законодательстве. С недавнего времени в договорах аренды нельзя указывать размер ставок в валютном эквиваленте. Это очень серьезно повлияло на выстраивании партнерских отношений арендодателя и арендатора. У белорусского рубля, в котором сейчас фиксируются ставки аренды, есть определенная волатильность.
Конечно, многие собственники недвижимости продолжают считать стоимость аренды в валютном эквиваленте. Их не стоит за это осуждать. Ведь многие объекты построены за счет банковских кредитов и лизинговых ресурсов, которые нередко фиксированы в валюте. То есть арендная ставка – в рублях, а кредитная ставка – в валюте.
Настал момент, когда собственники и арендаторы оказались в ситуации, когда им нужно договариваться между собой. Конъюнктура рынка сложилась так, что сейчас все зависит от экономической обоснованности арендной ставки на коммерческую недвижимость. То есть от ставки, которую арендатор может платить и при этом продолжать вести бизнес.
Появились новые механизмы ценообразования в этом сегменте. Такие, как привязка размера ставки к обороту бизнеса арендатора, заключение краткосрочных контрактов на аренду.
Конечно, многие собственники недвижимости продолжают считать стоимость аренды в валютном эквиваленте. Их не стоит за это осуждать. Ведь многие объекты построены за счет банковских кредитов и лизинговых ресурсов, которые нередко фиксированы в валюте. То есть арендная ставка – в рублях, а кредитная ставка – в валюте.
Настал момент, когда собственники и арендаторы оказались в ситуации, когда им нужно договариваться между собой. Конъюнктура рынка сложилась так, что сейчас все зависит от экономической обоснованности арендной ставки на коммерческую недвижимость. То есть от ставки, которую арендатор может платить и при этом продолжать вести бизнес.
Появились новые механизмы ценообразования в этом сегменте. Такие, как привязка размера ставки к обороту бизнеса арендатора, заключение краткосрочных контрактов на аренду.
«Самый востребованный вариант – небольшие офисы от 50 до 100 м²»
– Офисная недвижимость больше всего попала под влияние меняющейся экономической ситуации. С рынка ушли ряд крупных арендаторов – IT-компании, международные представительства. И вакантным оказался целый сегмент – офисы большой квадратуры, от 500 м². Собственникам с этим нужно что-то делать.
Сейчас самый востребованный вариант – небольшие офисы от 50 до 100 м². Если пространство больше, нужно создавать какую-то концепцию, определенный сервис для арендатора. Например, можно разделить этот офис на отдельные помещения меньшей площади, но сделать в них премиум-ремонт, а также обеспечить дополнительные услуги от консьержа до видеонаблюдения и парковочных мест. И такие офисы сейчас очень хорошо сдаются.
Сейчас самый востребованный вариант – небольшие офисы от 50 до 100 м². Если пространство больше, нужно создавать какую-то концепцию, определенный сервис для арендатора. Например, можно разделить этот офис на отдельные помещения меньшей площади, но сделать в них премиум-ремонт, а также обеспечить дополнительные услуги от консьержа до видеонаблюдения и парковочных мест. И такие офисы сейчас очень хорошо сдаются.
«В сегменте общепита наиболее устойчивы сетевые компании»
– Рынок общепита изменился после отъезда большого количества айтишников. Прошли времена, когда на Зыбицкой ставка аренды была 50-70 евро за «квадрат». Однако новые заведения продолжают создаваться. Там, где создана экосистема, там, где есть люди, этот бизнес будет всегда. Сейчас время возможностей – много свободных помещений.
Не все сделки, в которых мы принимали участие, я готов озвучить по соображениям конфиденциальности, но могу привести пример клуба «Дозари», который стоял два года пустой. Много сделок прошло с сетевыми арендаторами – пиццериями, пекарнями и другим фастфудом. Именно сетевые компании сейчас наиболее устойчивы в этом сегменте.
Происходят естественные процессы: теперь арендные ставки равны тому, что может платить арендатор. Все зависит от экономической целесообразности. Допустим, арендодатель поднимает ставку аренду в соответствии с инфляцией. Но готов ли ресторан повысить цены на свою продукцию? Найдутся ли клиенты, которые готовы платить за обед по новой цене?
В коммерческой недвижимости все становится на свои места: арендные ставки привязываются к проценту от оборота.
Не все сделки, в которых мы принимали участие, я готов озвучить по соображениям конфиденциальности, но могу привести пример клуба «Дозари», который стоял два года пустой. Много сделок прошло с сетевыми арендаторами – пиццериями, пекарнями и другим фастфудом. Именно сетевые компании сейчас наиболее устойчивы в этом сегменте.
Происходят естественные процессы: теперь арендные ставки равны тому, что может платить арендатор. Все зависит от экономической целесообразности. Допустим, арендодатель поднимает ставку аренду в соответствии с инфляцией. Но готов ли ресторан повысить цены на свою продукцию? Найдутся ли клиенты, которые готовы платить за обед по новой цене?
В коммерческой недвижимости все становится на свои места: арендные ставки привязываются к проценту от оборота.